饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(g电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决òu)提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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